양도소득세 계산 순서

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
장기보유특별공제: 3년 이상 보유하면 양도차익의 일정 비율을 뺍니다.
과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만 원
산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
여기에 산출세액의 10%를 지방소득세로 더 냅니다.

양도소득세 기본세율

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	-
5,000만 원 이하	15%	126만 원
8,800만 원 이하	24%	576만 원
1.5억 원 이하	35%	1,544만 원
3억 원 이하	38%	1,994만 원
5억 원 이하	40%	2,594만 원
10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

보유기간이 짧으면 기본세율 대신 높은 세율을 씁니다. 주택(입주권·분양권 제외)은 1년 미만 70%, 2년 미만 60%이고, 토지·건물은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%입니다.

1세대 1주택 비과세

1세대가 주택 1채를 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주)하고 팔면 양도가액 12억 원까지 비과세입니다. 12억 원을 넘는 고가주택은 전체 양도차익 중 12억 원 초과 비율만큼만 과세합니다.

과세 대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액

장기보유특별공제

구분	공제율	최대
일반 (토지·건물, 다주택자 비중과 주택)	3년 6%, 이후 1년마다 2%씩 추가	15년 이상 30%
1세대 1주택 (2년 이상 거주)	보유 1년당 4% + 거주 1년당 4%	10년 이상 보유·거주 80%
다주택 중과 대상	공제 없음

다주택자 중과 (2026년 5월 10일 양도분부터)

2022년부터 미뤄지던 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 지금은 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 + 30%p를 적용하고 장기보유특별공제를 해주지 않습니다. 보유기간이 2년 미만이면 단기보유 세율과 중과세율로 각각 계산해 큰 금액을 냅니다.

2026년 세제개편안에는 2027년부터 중과 가산세율을 낮추고, 2028년부터 1주택자 장기보유특별공제를 거주 기간 중심으로 바꾸는 내용이 들어 있습니다. 아직 국회 통과 전이라 이 계산기에는 현행 기준만 반영했습니다.

자주 묻는 질문

양도세는 언제 신고하나요?

양도일(잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 1세대 1주택 비과세라도 12억 원 초과 고가주택은 신고 대상입니다.

일시적 2주택도 비과세가 되나요?

새 주택을 산 날부터 일정 기간 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택으로 보고 비과세를 받을 수 있습니다. 처분 기한은 그동안 3년이었지만, 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역에서 새로 취득한 경우 2년으로 줄이는 개정이 추진 중이니 계약 전 확인하세요.

상속받은 집이나 분양권도 계산되나요?

상속 주택, 입주권·분양권, 감면 주택은 세율과 공제 규칙이 달라 이 계산기로 정확히 계산할 수 없습니다. 세무사 상담을 권합니다.

양도소득세 계산기