LTV란?

LTV(주택담보인정비율)는 집값 대비 빌릴 수 있는 대출의 비율입니다. 집값이 10억 원이고 LTV가 40%면 최대 4억 원까지 빌릴 수 있습니다.

LTV 한도 = 주택 가격 × LTV 비율 − 선순위 채권·보증금·방공제

2026년 LTV 기준

구분	LTV
규제지역 (서울 전역, 과천·광명·성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)	40%
비규제지역	70%
생애최초 주택 구입	70%

수도권과 규제지역에서는 LTV와 별개로 주담대 금액 자체에 상한이 있습니다. 주택 가격 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원입니다.

대출 규제는 부동산 대책이 나올 때마다 바뀌고, 은행과 차주 조건(무주택·1주택·다주택, 생애최초 여부)에 따라 달라집니다. 실제 한도는 대출받을 은행에서 꼭 확인하세요.

은행은 집이 경매로 넘어갈 때 세입자에게 먼저 돌려줘야 하는 최우선변제 보증금만큼을 대출 한도에서 미리 뺍니다. 서울은 방 1개당 5,500만 원 수준이라 한도가 크게 줄 수 있으며, 모기지신용보험(MCI·MCG)에 가입하면 빼지 않는 경우가 많습니다.

LTV는 집값을 기준으로, DSR은 소득을 기준으로 한도를 정합니다. 실제로 받을 수 있는 대출은 둘 중 작은 금액입니다. 소득 기준 한도는 DSR 계산기에서 확인하세요.

주택 가격은 매매가인가요, 시세인가요?

은행은 KB시세 같은 시세와 실제 매매가 중 낮은 금액을 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 시세가 없는 빌라나 단독주택은 감정가를 씁니다.

1주택자가 갈아탈 때도 LTV가 같나요?

기존 주택을 일정 기간 안에 처분하기로 약정하면 무주택자와 비슷한 기준을 적용받을 수 있습니다. 조건은 은행과 지역마다 다르니 상담이 필요합니다.